La locazione rappresenta una tipologia di contratto con il quale un soggetto (chiamato “locatore”) si obbliga nei confronti di un altro soggetto (chiamato “conduttore” o “locatario”) affinché quest’ultimo possa usufruire di un bene mobile o immobile per un lasso di tempo ben definito. La definizione di locazione è rintracciabile nell’articolo 1571 del codice civile, che afferma: “La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”.
Si parla di locazione anche nell’articolo 1614 Una corresponsione in denaro da parte del locatario sarà quanto il locatore avrà in cambio per la concessione del godimento del bene. La locazione rappresenta un contratto consensuale, in quanto l’iter di perfezionamento termina già al momento dello scambio del consenso e del raggiungimento dell’accordo. Non è necessaria la consegna materiale di un qualcosa, infatti.
Allo stesso tempo, la locazione è un contratto “a effetti obbligatori”, poiché il destinatario non matura alcun diritto reale sul bene, ma soltanto il diritto di godere e di usare quel bene per un determinato periodo di tempo e solo per l’uso consentito e specificato nel contratto. Lo sfratto si concretizza quando, in un rapporto di locazione, il locatore richiede al locatario la riconsegna dell’immobile di sua proprietà.
Lo sfratto è esecutivo nel momento in cui il giudice, dopo aver verificato le condizioni, lo convalida. Lo sfratto può essere intimato in caso di: finita locazione, quando il locatario, alla scadenza del contratto, non lascia l’immobile; morosità, quando il locatario non ottempera all’obbligo del pagamento del canone mensile. Un terzo tipo di sfratto è quello che si realizza per necessità. Si concretizza quando il locatore intende usare l’immobile per altri scopi e per motivi di necessità previsti dalla legge.
Lo sfratto per necessità consente di riavere la disponibilità dell’immobile qualora si realizzi una delle seguenti situazioni:
se si ha bisogno dell’immobile per utilizzarlo come abitazione famigliare, o per farvi abitare il coniuge, i figli, o qualsiasi parente entro il secondo grado;
se si necessita dell’immobile per avviare un’attività;
se si ha necessità dell’immobile per abitarvi o destinarlo ad un’attività imprenditoriale, e si offre al locatario un altro appartamento;
quando l’edificio dove si trova presenta danni e deve essere ristrutturato;
quando si è ottenuto il permesso per eseguire nuove costruzioni, e si vuole trasformare l’immobile o demolirlo;
quando l’immobile si trova all’ultimo piano di un edificio, e si è ottenuto il permesso di eseguire una sopraelevazione;
quando l’immobile è stato definito immobile di interesse storico o artistico, e la soprintendenza ai beni di interesse storico o artistico ritiene necessario eseguire lavori di restauro o di riparazione;
quando il locatario ha già un’altra abitazione adeguata alle sue esigenze; quando l’inquilino subaffitta a terze persone, e smette di occuparlo; quando l’inquilino scompare senza motivo;
quando si vuole procedere alla vendita della casa e prima si è proposto l’acquisto all’inquilino e quest’ultimo non ha accettato.